Три причины, которые могут привести к потере квартиры после ее покупки

Содержание:

• Проблемы с психическим здоровьем у предыдущего владельца
• Кейс с "неожиданным" появлением наследника
• Кейс третий, продавец в долгах как в шелках

Какие проблемы могут быть у покупателя недвижимости, кроме психических проблем продавца? А если с продавцом, на первый взгляд, все нормально?
Сейчас мы представим вашему вниманию разбор кейсов с покупкой проблемной недвижимости, с предсказуемыми неприятными последствиями.

В нашей деятельности мы ведем мероприятия по психиатрическому освидетельствованию продавцов недвижимости. Но ряд случаев покупки недвижимости несут в себе иные риски, которые следует предусматривать.

Не стоит этих случаев опасаться, тревожиться, но, покупая квартиру, следует быть весьма внимательными не только к наличному состоянию и статусу ее продавца, но и к другим аспектам сделки, например, к сроку владения, к истории квартиры и к мотивам сделки, и также, к дисконтам в стоимости.

Мы рекомендуем покупателям избегать сделок с недвижимостью, когда продавцом выступает человек в преклонном возрасте или с серьезными проблемами со здоровьем. В этих случаях повышается риск отмены сделки. Психиатрическое освидетельствование продавца в этих ситуациях - то, что доктор прописал.

А что еще бывает? Квартира вроде как недвижимость, но ее можно потерять, как и любую другую вещь.

Покупательница совершила сделку по покупке квартире с мужчиной, который никаких подозрений не вызывал - обычный здоровый человек. Никаких сомнений, освидетельствование продавца не проводилось.

Однако, через некоторое время ей пришлось выступать ответчиком в суде - пожилая женщина, которая пару лет назад продала квартиру, подала иск о признании сделки с ее недвижимостью недействительной. Она была больна, и в силу возрастных изменений сосудов мозга, не способна была осознавать свои поступки и руководить своими действиями.

Дело в том, что при расторжении сделки в суде деньги, уплаченные болезненной хозяйке, она должна вернуть. Но процесс взыскания средств при реституции сделки может затянуться на годы, а человек, который имеет проблемы с психикой, может объявить себя банкротом. Квартира ей вернется, а деньги от нее можно ожидать - и не получить.

Можно ли обезопасить себя от такой ситуации? Можно, если знать "историю" объекта недвижимости. По мнению опытных риэлторов - квартира в собственности у продавца должна быть лет пять, причины выставления на продажу должны быть прозрачны, предыдущие владельцы не должны вызывать подозрений.

А что должно вызвать подозрения? Исходя из приведенного выше примера, существенная для дела информация о предыдущей владелице никак не могла быть получена, сомнения у покупательницы должен был вызвать небольшой срок, который квартира была в распоряжении продавца. Если срок владения квартирой год, два года, - лучше поискать более прозрачные варианты.

Покупатель приобрел квартиру у мужчины, а он получил ее от своей мамы, по договору дарения. Сделка состоялась буквально через полгода после того, как матери не стало.

У покупателя не было подозрений - продавец был обычным, квартира тоже, мотивы сделки со стороны продавца были прозрачны. Через пару месяцев покупатель получает судебный иск, по которому вдруг появившийся племянник продавца требует отменить договор купли-продажи.

Внук умершей хозяйки квартиры после смерти пожилой женщины мог бы унаследовать половину, наравне с дядей. При этом, дела могли бы быть решены путем соглашения, чтобы дядя поделился вырученными за квартиру средствами с племянником.

Но в силу разрушенных отношений, а может, и сговора, то нам не известно, был инициирован процесс, в котором племяннику удалось доказать, что у бабушки были проблемы со здоровьем и она была не в состоянии осознавать последствия своих действий, как показала посмертная экспертиза. Суд отменил сделку дарения, признал ее ничтожной, покупатель пострадал.

Опять же, добропорядочный покупатель должен получить свои деньги обратно. Но за пару месяцев вполне уже мог быть начат ремонт, а продавец мог уже куда-то пристроить эту выручку. Покупатель вполне может пострадать в такой ситуации.

Какой вывод из этого кейса? Казавшаяся прозрачной сделка, на самом деле, несла в себе риски - если квартира продается до 3-хлетнего срока, есть риск появления наследников, о существовании которых вы, как покупатель, можете не знать. 4-5 лет прошло, квартира "отстоялась" - риски появления наследников исчезают.

Кстати, также может быть проведено психиатрическое освидетельствование при дарении квартиры, если бы были такие документы у продавца, риск был бы меньше.

Покупатель заключил договор о покупке квартиры по привлекательной цене - примерно на четверть ниже рынка. Счастье, можно подумать. Но длилось оно не долго - покупателя вызвали в суд о признании сделки недействительной.

Истцом выступил арбитражный управляющий, который должен собирать собственность и деньги для удовлетворения интересов кредиторов. Оказалось, что в отношении продавца квартиры его кредиторы инициировал судебную процедуру банкротства.

Мотивы продавца, может, и были прозрачны, - получить деньги, погасить долги. Даже решение о дисконте логичное. Но стоимость сделки вызвала подозрения у арбитражного управляющего. В делах о банкротстве есть железная логика - собственность банкрота не должна куда то уплывать незадолго от процедуры, по сниженной цене, а нужна эта собственность для того, чтобы погасить интересы кредиторов.

Есть ли способ избежать проблем? Следует выяснить мотивы и смотреть на это дело парадоксально, - если вам кажется, что вы покупаете недвижимость слишком выгодно, значит впереди могут быть неприятности. Даже при успешной реституции, вы в подобном случае можете вернуть сумму, указанную в договоре, а не рыночную стоимость квартиры.

Итак, готовясь к сделке, стоит попросить продавца пройти психиатрическое освидетельствование. Психиатр человек опытный, поможет определить, являются ли мотивы продавца чистыми. Если вам достается квартира по выгодной цене, пусть эта выгода не застит глаза, - она может обернуться проблемами с квартирой.

В любом случае, следует проверить продавца по базе ФССП. Хотя дело о банкротстве, может быть инициировано позже, через месяца три, - и этот совет также не поможет, а что может помочь?

А может помочь следующее. Вы обращаетесь к эксперту, с просьбой провести психиатрическое освидетельствование продавца, если тот согласен. Дело в том, что опытный врач психиатр, на уровне эксперта, может заметить неладное, - и отсоветовать вам вступать в сделку, даже если продавец психически здоров и контролирует свои действия. Вынужденные мотивы продавца, например, наличие значительных долгов, - должно насторожить покупателя.

Звоните в АКЦ «Помощь», если подозреваете по своей предстоящей сделке что-то похожее. Мы проконсультируем, а также поможем вернуть собственность, если проблемная недвижимость все же стала вашей проблемой.